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广州祈福新村在24年历史中,业主与物业公司多次因公共利益发生矛盾。2014年4月,物管费涨价让双方矛盾急剧升级,30多名业主联合起来反对涨价,并参选2015年祈福业委会的换届选举。一年来,他们和物业公司的冲突不断,选举陷入困境,正常生活大受影响,但参选业主并未放弃。(澎湃新闻网10月19日)

物业公司与业主之间的矛盾(以下简称物业矛盾),是城市基层治理的老难题了。在物业管理合同中,业主委员会代表业主利益属于甲方,而物业公司是受委托提供物业服务的乙方。但是,和习惯上甲方乙方关系的甲方强、乙方弱不一样,在许多事关物业矛盾的描述中,物业公司都是傲慢、无礼的一方,而本该占有优势与主动权的业主,虽然谈不上低声下气、曲意逢迎,但是普遍反馈出无可奈何的情绪。

尽管并非无法可依,业主在维权时还是常遇到“谁代表谁”的困惑。《物业管理条例》规定:业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等。然而,如果业主委员会这一机制失灵,业主表达主张的渠道就窄了许多。而物业公司只要与少则数人、多则十几人的业主委员会处好关系,或者干脆操纵业主委员会,就能合法地“撇开”业主了。

祈福新村的物业纠纷也在于此。业主委员会换届选举时,印刷在选票上的候选人已经被物业公司画圈,物业公司的人拿着全票挨家挨户去要求业主签名。后来经过业主查证,11位候选人均与物业公司存在利益关联。这种业主“被代表”的选举,无疑侵害了业主合法的民主权利,并且埋下了矛盾的隐患。无怪乎,每当一地爆出物业纠纷,都会有激愤的业主把物业公司比作黑社会,双方发生肢体冲突以至打个不可开交,在一些地方也是客观存在的。

买卖自愿是市场交易的原则,物业服务不能例外。但是选择物业公司这一难题,却不是一个业主能够任性决定的。《物业管理条例》规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于业主大会召集权在业主委员会手中,除非20%以上的业主提议召开业主大会临时会议,否则一旦业主委员会不能真实代表业主意愿,物业矛盾就会陷入无解的圈子。


维护合法权益,不光需要制度真实有效,同样依赖于成熟的民主意识。如果业主在“被代表”时不积极反对,抱着息事宁人的态度与物业公司妥协,对保障自己的权益没有什么好处。像许多基层治理难题一样,物业矛盾的困境在于,个体反抗的力量太小,一旦业主在表达诉求时像一堆散沙,各说各的话,就会给物业公司各个击破的机会。最后结果可能是,个别业主坚持维权,与物业公司矛盾激化,而其余业主成了“沉默的大多数”,甚至还给敢于反对的业主增添压力。

在物业矛盾中,业主如何组织起来与物业公司谈判、协商以至撤换物业公司,对培养人们的民主习惯而言,是一个小而重要的切入点。面对类似基层治理难题,恶法可以被舍弃,良法可以被推动,这些制度层面的问题,都可以在外力作用或者某个“英雄”的带领下得到解决。但是,如果民主还没有成为公众的普遍习惯,混乱的无秩序局面随时可能卷土重来,维权也会陷入无休无止的斗争泥沼。
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